Bývať v podnájme alebo vo vlastnom?

Rozhodnúť sa medzi kúpou vlastného bývania alebo bývaním v prenajatej nehnuteľnosti nie je len o financiách, aj keď financie možno považovať za jeden z najdôležitejší faktorov. Pri výbere z týchto možností zavážia aj iné činitele, ktoré ovplyvňujú naše rozhodovanie, a nie je ich málo.

Aké zmeny nastali v otázke bývania vo vzťahu k financovaniu za posledných 10 rokov a čo nám priniesli? Oplatí sa kupovať nehnuteľnosť z vlastných peňazí, alebo je výhodnejšie vziať hypotéku?

Ako je to s cenami nehnuteľností, a aký je ich predpokladaný vývoj? V zásade vedie väčšina otázok k jednému: čo je momentálne lepšie, bývať v podnájme alebo vo vlastnom?

Na Slovensku panuje silný trend bývať “vo vlastnom”. Máme radi pocit, že nehnuteľnosť, v ktorej bývame je v našom vlastníctve, a že sa tým môžeme pochváliť našim blízkym alebo nášmu okoliu. Azda najčastejším spôsobom, ako ľudia pristupujú k riešeniu otázky bývania na Slovensku je prostredníctvom hypotekárneho úveru. Dôkazom tohto tvrdenia je štatistika Národnej banky Slovenska, ktorá uvádza aj to, akým spôsobom narastal objem poskytnutých hypotekárnych úverov a úverov určených na financovanie bývania za posledných 10 rokov.

Do roku 2017 viedla štatistika NBS štatistiku celkovej výšky schválených hypotekárnych úverov. Od roku 2018 sú v štatistike uvedené iba účelové úvery na bývanie spolu, vyčlenenými úvermi stavebného sporenia a medziúvermi spoločne. Údaje o bezúčelových úveroch zabezpečených nehnuteľnosťou nie sú v štatistike zahrnuté. Zdroj: NBS

Financovanie bývania prostredníctvom hypotéky sa zároveň môže považovať aj za dobrý spôsob šetrenia, alebo investície, a to aj napriek skutočnosti stúpajúcich cien nehnuteľností.

Príkladom je konkrétny prípad pána, ktorý v roku 2010 kúpil 3-izbový byt v Košiciach za 65 000€, ešte za podmienok 100%-ného financovania bankou, teda bez vlastnej účasti finančných zdrojov. Za ten čas splatil viac ako 2/3 hypotekárneho úveru, ktorý sa postupom času stával čoraz lacnejším. Medzičasom hodnota bytu narástla na sumu približne 135 000€, čo predstavuje zhodnotenie (požičaných) peňazí o 107%, teda 10,7% p.a.

Existuje mnoho ľudí, ktorým sa kúpa nehnuteľnosti jednoducho neoplatí, aj keď majú vlastné finančné zdroje. Sú to zväčša nadštandardne zarábajúci ľudia, ktorí často menia miesta svojho pobytu napríklad kvôli práci. Ušetrené peniaze investujú inde, čo im môže v sumáre vychádzať lepšie, ako keby mali nehnuteľnosť vlastniť.

Aké sú teda výhody a nevýhody kúpy nehnuteľnosti a prenájmu?

● Výhody kúpy nehnuteľnosti do osobného vlastníctva pomocou hypotéky:

• nie je potrebné platiť každý mesiac nájom, kde peniaze sú nenávratne minuté
• po splatení hypotéky je byt vo vašom vlastníctve
• je to dobrý spôsob šetrenia
• na úpravy nehnuteľnosti nepotrebujete súhlas majiteľa
• cena nehnuteľnosti rastie a pri predaji nakoniec ešte zarobíte

● Nevýhody kúpy nehnuteľnosti do osobného vlastníctva pomocou hypotéky:

• kúpa bytu na hypotéku život neuľahčí, je to dlhodobý záväzok
• komplikácia môže nastať v prípade, ak sa partneri rozídu
• predaj nehnuteľnosti nie je vždy jednoduchý, napr. ak budete chcieť kúpiť inú nehnuteľnosť
• náklady sú vyššie ako pri prenájme, platíte údržbu, rekonštrukciu a taktiež aj daň z nehnuteľnosti

● Výhody prenájmu nehnuteľnosti:

• ide o flexibilné bývanie, nie je trvalé
• je ľahké zmeniť nehnuteľnosť
• náklady na údržbu nehnuteľnosti prakticky nie sú

● Nevýhody prenájmu nehnuteľnosti:

• je potrebné platiť nájom, ktorý sa vám už nikdy nevráti
• je potrebné uhradiť kauciu a často aj nájom mesiac vopred
• zmenu v byte môžete len po predchádzajúcom súhlase majiteľa
• zviera môžete mať v byte len po predchádzajúcom súhlase majiteľa
• financie, ktoré zaplatíte za nájom idú prenajímateľovi, namiesto toho aby ste si splácali vlastné bývanie
• neexistuje žiadna garancia, že vám prenajímateľ predĺži nájomnú zmluvu aj na ďalšie obdobie, tak ako potrebujete vy

Jasnú odpoveď na otázku, či bývať vo vlastnej alebo v prenajatej nehnuteľnosti zrejme nikdy nedostaneme. Jedná sa o špecifickú otázku, ktorej odpoveď závisí od životnej ale aj finančnej situácie človeka, ktorá sa môže v čase rapídne meniť.